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O preço de venda da casa é apenas uma parte do que vai realmente pagar. Entre impostos, comissões bancárias, escritura, seguros e manutenção futura, os custos reais de comprar casa podem ser 10% a 15% superiores ao valor do imóvel. Muitos compradores descobrem isto tarde demais — quando o dinheiro já não chega. Este guia mostra-lhe como calcular o custo real, sem surpresas.
Tabela completa dos custos de compra
| Custo | Valor típico | Quando se paga |
|---|---|---|
| Entrada (capital próprio) | 10% a 20% do valor do imóvel | Na escritura |
| IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) | 0% a 7,5% (escalões) | Antes/durante a escritura |
| Imposto de Selo (compra) | 0,8% sobre o valor de escritura | Na escritura |
| Imposto de Selo (crédito) | 0,6% sobre o montante do empréstimo | Na escritura |
| Escritura e registos | 800 € a 1.200 € | Na escritura |
| Comissão de dossier (banco) | 300 € a 800 € | Na contratação |
| Avaliação bancária | 250 € a 400 € | Durante o processo |
| Seguro de vida (1.ª anuidade) | 200 € a 600 € | Na escritura |
| Seguro multirriscos (1.ª anuidade) | 150 € a 300 € | Na escritura |
Como calcular cada custo
IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões
O IMT é progressivo. Para habitação própria permanente no continente, paga-se 0% até 97.064 €, 2% de 97.064 € a 132.774 €, e assim sucessivamente até 7,5% acima de 1.100.000 €. Exemplo: casa de 200.000 € → IMT ≈ 3.362 €. Use o simulador do Portal das Finanças.
Entrada mínima
Os bancos financiam até 90% do valor da avaliação ou de aquisição (o menor). Para uma casa de 200.000 €, precisa de pelo menos 20.000 € de entrada. Se a avaliação for inferior, a entrada sobe. Com uma entrada de 20%, consegue melhores spreads.
Escritura e registos
Inclui honorários do notário ou solicitador, registo predial e registo na conservatória. Tipicamente 800 € a 1.200 €. Estes valores não são financiáveis — saem do seu bolso.
Imposto de Selo
São dois: 0,8% sobre o valor de compra (ex.: 200.000 € × 0,8% = 1.600 €) e 0,6% sobre o valor financiado (ex.: 180.000 € × 0,6% = 1.080 €). Total: 2.680 €.
Exemplo prático: custo real de uma casa de 200.000 €
Pressupostos: Casa de 200.000 €, crédito de 180.000 € (90%), comprador sem isenção de IMT.
| Custo | Valor |
|---|---|
| Entrada (10%) | 20.000 € |
| IMT | 3.362 € |
| Imposto de Selo (compra) | 1.600 € |
| Imposto de Selo (crédito) | 1.080 € |
| Escritura e registos | 1.000 € |
| Comissão de dossier | 500 € |
| Avaliação bancária | 350 € |
| Seguros (1.ª anuidade) | 500 € |
| TOTAL CUSTOS DE COMPRA | 28.392 € |
Conclusão: Precisa de ter cerca de 28.400 € disponíveis — muito além dos 20.000 € de entrada. E isto antes de mobilar a casa.
Checklist: calcular o custo real
- Simulei o IMT no Portal das Finanças para o valor exato da casa que quero comprar
- Calculei o Imposto de Selo (compra + crédito) com o valor de escritura e financiamento
- Pedi simulações de comissões a pelo menos 2 bancos (dossier, avaliação, abertura de processo)
- Cotizei seguros (vida + multirriscos) dentro e fora do banco para comparar
- Incluí 1.000 € para escritura e registos no orçamento
- Reservei um fundo extra de 5% sobre o total para imprevistos e pequenas reparações iniciais
- Verifiquei se tenho direito a isenções (IMT jovem, IMT HPP, Imposto de Selo)
Conclusão
Comprar casa é um investimento que vai muito além do preço anunciado. Entre impostos, taxas, comissões e seguros, o custo real pode ser 14% a 18% superior ao valor do imóvel. Faça as contas antes de começar a visitar casas — saber exatamente quanto dinheiro precisa é o primeiro passo para uma compra tranquila e sem surpresas.