O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, é o mais ambicioso pacote de medidas fiscais para a habitação em Portugal dos últimos anos. O diploma mexe no IVA, IRS, IRC, IMT e no regime do arrendamento acessível, com o objetivo de aumentar a oferta de casas para venda e arrendamento a preços moderados.
Neste guia completo, explicamos todas as medidas — quem ganha, quem perde e o que entra em vigor.
Tabela resumo: todas as medidas do DL 97/2026
| Área | O que muda | Quem beneficia |
|---|---|---|
| IVA na construção | Taxa reduzida de 6% em certas empreitadas | Construtores e promotores |
| IVA — restituição | Restituição parcial do IVA para quem constrói HPP | Particulares que constroem casa própria |
| IRS — senhorios | Tributação autónoma de 10% para rendas moderadas | Senhorios com rendas até €2.300/mês |
| IRS — inquilinos | Dedução de rendas sobe: €900 (2026), €1.000 (2027) | Inquilinos com contrato de arrendamento |
| IRS — mais-valias | Isenção se reinvestir em imóveis para arrendar | Investidores que vendem para reinvestir |
| IMT — não residentes | Taxa fixa de 7,5% na compra de habitação | (agrava para não residentes) |
| IMT — custos controlados | Isenção na 1ª compra de habitação de custos controlados | Famílias que compram HPP |
| Arrendamento acessível | Novo regime simplificado com base na mediana das rendas | Senhorios e inquilinos |
| Contratos de investimento | Benefícios fiscais até 25 anos para arrendamento | Grandes investidores |
1. IVA a 6% na construção e reabilitação
Uma das medidas mais impactantes é a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a:
- Venda para habitação própria e permanente (HPP)
- Arrendamento habitacional
Limites e condições
Para venda (HPP):
- Preço máximo do imóvel: €660.982 (limite do 2.º escalão de IMT para HPP)
- O imóvel deve ser vendido no prazo máximo de 24 meses após a licença de utilização
- A afetação a HPP deve constar na escritura
Para arrendamento:
- Renda máxima: €2.300/mês (2,5× RMMG de 2026)
- 1.º contrato de arrendamento em 24 meses após conclusão da obra
- Imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos
Regras transitórias: Podem beneficiar as obras cujo processo tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que o IVA seja exigível a partir de 1 de janeiro de 2026.
2. Restituição do IVA para quem constrói casa própria
Os particulares que constroem a sua própria HPP passam a poder pedir a restituição parcial do IVA pago nas empreitadas. O objetivo é compensar quem constrói fora da atividade empresarial e não beneficiou da taxa reduzida de 6%.
Condições:
- O VPT ou o valor do terreno + custos de construção (sem IVA) não pode exceder €660.982
- O imóvel deve ser usado como HPP no prazo de 6 meses após a licença de utilização
- Afetação durante pelo menos 12 meses
- Pedido entregue à AT por via eletrónica no prazo de 12 meses após o início de utilização
Para os primeiros três trimestres de 2026, os pedidos só podem ser submetidos a partir de 1 de outubro de 2026.
3. Senhorios com rendas moderadas pagam IRS a 10%
Os rendimentos prediais de contratos de arrendamento habitacional com renda moderada passam a ser tributados à taxa autónoma de 10% (em vez da taxa progressiva de IRS, que pode chegar aos 48%).
- Aplica-se a rendimentos até 31 de dezembro de 2029
- Abrange contratos já em vigor e novos contratos
- Para quem tem contabilidade organizada (categoria B), os rendimentos são considerados em apenas 50%
Esta é uma das medidas com maior potencial para dinamizar o mercado de arrendamento, reduzindo significativamente a carga fiscal dos senhorios.
4. Inquilinos: dedução das rendas no IRS sobe
| Ano | Limite de dedução |
|---|---|
| Até 2025 | €502 |
| 2026 | €900 |
| 2027 em diante | €1.000 |
A dedução das rendas no IRS quase duplica. Para um inquilino que pague €800/mês, isto significa que em 2027 poderá deduzir até €1.000 — um alívio fiscal direto para milhares de famílias que declaram esta despesa no IRS.
5. Mais-valias isentas se reinvestir para arrendar
O diploma cria uma nova exclusão de tributação em IRS para mais-valias imobiliárias, quando o valor da venda (após amortização do empréstimo) for reinvestido em imóveis para arrendamento habitacional.
Condições:
- Reinvestimento entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda
- Intenção de reinvestimento declarada no IRS do ano da alienação
- Imóvel arrendado no prazo de 6 meses após aquisição
- Arrendamento durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos
Se as condições falharem, a mais-valia pode ser tributada retroativamente.
6. Novo Regime de Arrendamento Acessível
O decreto-lei substitui o anterior Programa de Arrendamento Acessível por um Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. As rendas máximas passam a ser definidas com base em 80% da mediana das rendas por m² divulgadas pelo INE em cada concelho.
- Limites definidos por portaria, podendo variar por características como eficiência energética ou estacionamento
- Rendas não incluem despesas ou encargos adicionais
- Prazo mínimo de 3 anos para residência permanente
- Prazo mínimo de 3 meses para residência temporária
7. Contratos de investimento: benefícios até 25 anos
Os contratos de investimento para arrendamento habitacional são a medida de mais longo prazo do pacote. Destinam-se a quem constrói, reabilita ou adquire imóveis para arrendamento habitacional, com benefícios até 25 anos:
- Isenção de IMT na aquisição
- Isenção de Imposto do Selo na transmissão
- Isenção de IMI até 8 anos + redução de 50% no período restante
- IVA a 6% nas empreitadas
- Isenção de AIMI (Adicional ao IMI)
- Restituição de 50% do IVA em serviços de arquitetura e engenharia
8. IMT para não residentes: taxa fixa de 7,5%
Já abordámos esta medida em detalhe no nosso artigo dedicado: IMT para Não Residentes 2026: O Que Muda com a Taxa Fixa de 7,5%. Em resumo:
- Taxa fixa de 7,5% desde o primeiro euro para compradores não residentes
- Em vigor a 1 de setembro de 2026
- Exceções: tornar-se residente em 2 anos, ou arrendar a renda moderada por 36 meses
9. Habitação de custos controlados: isenção de IMT
A primeira compra de habitação de custos controlados para HPP passa a beneficiar de:
- Isenção de IMT para imóveis até €106.346 (1.º escalão de IMT para HPP em 2026)
- Taxas reduzidas de IMT para valores acima deste limite
- Isenção de Imposto do Selo na transmissão
Cronologia: quando entram em vigor as medidas?
| Medida | Entrada em vigor |
|---|---|
| IVA 6% na construção | Trimestre seguinte à publicação do DL |
| Restituição IVA (construção HPP) | Pedidos a partir de 1 out 2026 |
| IRS senhorios (10%) | Já em vigor (contratos até final 2029) |
| Dedução rendas IRS (€900/€1.000) | 2026 (€900) / 2027 (€1.000) |
| Isenção mais-valias (reinvestimento) | Já em vigor |
| Arrendamento acessível | Já em vigor |
| Contratos de investimento | Já em vigor |
| IMT não residentes (7,5%) | 1 setembro 2026 |
| IMT custos controlados | Já em vigor |
O que significa este pacote para si?
- Vai construir ou reabilitar? Verifique se a sua obra se qualifica para o IVA a 6% — a poupança pode ser de dezenas de milhares de euros.
- É senhorio? Se a sua renda não exceder €2.300/mês, pode estar a pagar IRS a mais — a taxa de 10% aplica-se a contratos em vigor.
- Vive em casa arrendada? A dedução no IRS sobe para €900 este ano. Não se esqueça de declarar as rendas.
- É não residente e quer comprar? Marque a escritura antes de 1 de setembro de 2026, ou planeie tornar-se residente fiscal no prazo de 2 anos.
- É investidor? Os contratos de investimento com benefícios até 25 anos podem transformar a rentabilidade do seu projeto.
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Fonte: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, publicado em Diário da República