O Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio, introduziu uma das mudanças mais significativas dos últimos anos no Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT): uma taxa fixa de 7,5% para compradores não residentes que adquiram imóveis para habitação em Portugal. A medida entra em vigor a 1 de setembro de 2026.
Se está a planear comprar casa em Portugal e não é residente fiscal, este artigo explica exatamente o que muda, quanto vai pagar e que alternativas tem.
O que muda a 1 de setembro de 2026
Até 31 de agosto de 2026, os compradores não residentes pagam exatamente as mesmas taxas de IMT que os residentes — os escalões progressivos normais, com abatimentos, sem qualquer agravamento. A partir de setembro, o cenário muda radicalmente:
- Taxa fixa de 7,5% sobre o valor do imóvel, desde o primeiro euro
- Sem escalões progressivos — não se aplicam os abatimentos normais
- Sem isenções — mesmo para valores baixos, paga sempre IMT
- Sem reduções de HPP — a taxa é igual para qualquer tipo de utilização
A regra baseia-se na residência fiscal, não na nacionalidade. Um cidadão francês residente em Portugal paga as taxas normais. Um português residente no estrangeiro paga os 7,5%.
As três zonas de preço: onde dói mais?
O impacto da nova regra não é igual para todos os preços. O IMT normal para residentes usa escalões progressivos que resultam em taxas efetivas muito diferentes consoante o valor do imóvel. Compreender estas zonas ajuda a planear:
Zona 1: Até €660.000 — O maior impacto
Os residentes beneficiam de taxas progressivas com abatimentos (taxas efetivas de 2% a 6%). Os não residentes pagam 7,5% fixo. A diferença ronda os €10.000 a €11.000 extra em praticamente toda esta faixa.
Zona 2: €660.000 a €1.150.000 — Impacto moderado
Os residentes pagam 6% fixo (sem abatimento a partir deste patamar). Os não residentes continuam nos 7,5%. A diferença sobe para €10.000 a €17.000, aumentando com o preço.
Zona 3: Acima de €1.150.000 — Efeito zero
Tanto residentes como não residentes pagam 7,5% fixo. A sobretaxa para não residentes desaparece — paga exatamente o mesmo que um residente fiscal português.
Valores reais: quanto paga em cada cenário
| Preço do Imóvel | IMT Residente | IMT Não Residente (7,5%) | Custo Extra |
|---|---|---|---|
| €200.000 | €4.606 (2,3%) | €15.000 | +€10.394 |
| €300.000 | €11.606 (3,9%) | €22.500 | +€10.894 |
| €400.000 | €19.300 (4,8%) | €30.000 | +€10.700 |
| €500.000 | €27.300 (5,5%) | €37.500 | +€10.200 |
| €700.000 | €42.000 (6%) | €52.500 | +€10.500 |
| €900.000 | €54.000 (6%) | €67.500 | +€13.500 |
| €1.100.000 | €66.000 (6%) | €82.500 | +€16.500 |
| €1.200.000 | €90.000 (7,5%) | €90.000 | €0 |
| €2.000.000 | €150.000 (7,5%) | €150.000 | €0 |
Valores para habitação secundária/investimento em Portugal Continental. Fonte: IMTcalc.pt
Exceções: como evitar ou reaver os 7,5%
O próprio decreto-lei prevê dois mecanismos para anular o agravamento:
1. Tornar-se residente fiscal em Portugal
Se, no prazo de dois anos após a compra, se tornar residente fiscal em Portugal, pode pedir à Autoridade Tributária a anulação da diferença entre os 7,5% pagos e as taxas progressivas normais. Na prática, o IMT adicional funciona como um depósito reembolsável.
2. Arrendamento habitacional de renda moderada
Se afetar o imóvel a arrendamento habitacional com renda até €2.300/mês (2,5x a RMMG de 2026), pode também recuperar a diferença. Requisitos:
- Celebrar contrato de arrendamento no prazo de 6 meses após a aquisição
- Manter o arrendamento durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos
Que imóveis são afetados?
A taxa de 7,5% aplica-se exclusivamente a prédios urbanos destinados a habitação (ou frações autónomas). Terrenos para construção, imóveis comerciais, prédios rústicos e imóveis não habitacionais não são afetados — continuam a seguir as taxas normais de IMT para todos os compradores.
O contexto: o pacote de habitação do Governo
A alteração do IMT para não residentes faz parte de um pacote mais amplo de medidas fiscais para a habitação (DL 97/2026) que inclui:
- IVA a 6% em empreitadas de construção e reabilitação para imóveis destinados a HPP ou arrendamento (com limites de preço e renda)
- Tributação reduzida a 10% para rendimentos prediais de arrendamento moderado
- Dedução de rendas no IRS sobe para €900 em 2026 e €1.000 em 2027
- Novo regime simplificado de arrendamento acessível
- Contrato de investimento para arrendamento com benefícios até 25 anos
- Isenção de IMT para primeira compra de habitação de custos controlados (até €106.346)
Prazo-chave: 1 de setembro de 2026
Se está a planear comprar casa em Portugal como não residente, o calendário é crucial:
- Escrituras antes de 1 de setembro de 2026: aplicam-se as taxas progressivas normais, sem agravamento
- Escrituras a partir de 1 de setembro de 2026: taxa fixa de 7,5%
Se já está em processo de compra, vale a pena agendar a escritura antes desta data se possível.
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Fontes:
- IMTcalc.pt — IMT para Não Residentes
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio