Como comparar propostas de crédito habitação

Comparar propostas de crédito habitação não é apenas olhar para a prestação mensal mais baixa. Uma diferença aparentemente pequena na TAEG pode traduzir-se em milhares de euros ao longo da vida do empréstimo. Este guia ensina-lhe o método correto.

Os indicadores que realmente importam

O método passo a passo

1. Normalize as condições de comparação

Para comparar com justiça, todas as propostas devem ser calculadas com os mesmos parâmetros base:

• Mesmo montante — peça simulações para o valor exato de financiamento que precisa.
• Mesmo prazo — 30, 35 ou 40 anos, igual em todas as simulações.
• Mesmo indexante — confirme que todas usam o mesmo prazo de Euribor (ex.: Euribor a 6 meses).
• Mesmo regime de taxa — fixa, variável ou mista. Não compare uma taxa fixa com uma variável diretamente no mesmo "campeonato".

Peça a cada banco a FINE correspondente. Sem a FINE, não tem uma proposta vinculativa — apenas uma simulação informal.

2. Olhe primeiro para a TAEG, não para a TAN

A TAN é a taxa de juro nominal — parece simples, mas engana. A TAEG inclui todos os encargos: juros, comissões, seguros obrigatórios e impostos.

Regra de ouro: compare sempre TAEG com TAEG. É o número mais comparável entre propostas.

3. Analise o MTIC

O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) mostra-lhe exatamente quanto vai pagar até ao último cêntimo, desde a primeira prestação até à última. Inclui capital, juros, comissões, seguros, impostos — tudo.

4. Avalie o impacto do spread

O spread é a margem do banco e mantém-se fixa durante todo o contrato (em taxa variável). Um spread de 0,8% versus 1,0% pode parecer pouco, mas ao longo de 30 anos num empréstimo de 150.000 € são vários milhares de euros de diferença.

5. Seguro de vida: dentro ou fora do banco?

O seguro de vida é frequentemente o fator que mais inflaciona a TAEG quando contratado no banco. Os bancos podem exigir que o seguro seja feito com eles para oferecer um spread mais baixo, mas isso nem sempre compensa.

Peça ao banco duas FINEs: uma com o seguro no banco e outra com o seguro fora. Compare a TAEG de ambas.

6. Cuidado com o cross-selling

Bancos frequentemente “oferecem” spreads bonificados mediante a contratação de produtos associados:

• Domiciliação de ordenado — obriga-o a manter a conta no banco.
• Cartão de crédito com plafond mínimo — tem anuidade e pode gerar juros.
• Seguro multirriscos habitação — pode ser mais caro do que no mercado livre.
• PPR ou outros produtos financeiros — exigem entregas mensais que consomem orçamento.

Exemplo prático: comparar três propostas

Imagine que recebe três propostas para um empréstimo de 150.000 € a 35 anos:

Como interpretar esta tabela

À primeira vista, o Banco B parece atrativo por ter o spread mais baixo (0,80%). Mas a TAEG é a mais alta (4,5%) e o MTIC é o pior, porque o seguro de vida no banco encarece o custo total.

O Banco C, apesar de ter o spread mais alto (0,90%), apresenta a TAEG mais baixa (4,1%) e o menor MTIC (275.000 €).

Resumo: o que realmente importa

• TAEG — compare sempre com outras TAEGs. É a métrica mais comparável.
• MTIC — o custo total em euros, incluindo tudo. Quanto menor, melhor.
• Spread — negoceie o mais baixo possível. Cada 0,1% conta.
• Seguro de vida — simule dentro e fora do banco. Pode ser a maior fonte de poupança.
• Produtos associados — contabilize os custos extra. O spread bonificado pode sair caro.

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