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Quatro siglas dominam o universo do crédito habitação: TAN, spread, TAEG e MTIC. Se não as compreender, está a negociar às cegas. Este guia explica cada uma de forma clara, com exemplos práticos.
O glossário completo
A taxa de juro "pura" do empréstimo. Inclui apenas o indexante (Euribor) + o spread. Não inclui comissões, seguros, impostos ou outros encargos. Fórmula: TAN = Euribor + Spread
A margem de lucro do banco, expressa em percentagem. É o principal fator negociável do seu crédito. Mantém-se fixo durante todo o contrato (em taxa variável).
A taxa de referência do mercado interbancário europeu. Em Portugal, a maioria dos créditos está indexada à Euribor a 6 ou 12 meses. É revista periodicamente e faz a prestação subir ou descer.
O custo total e efetivo do crédito, expresso em percentagem anual. Inclui juros, comissões, seguros, impostos e outros encargos obrigatórios. É o número mais importante para comparar propostas.
O valor total em euros que vai pagar do início ao fim do empréstimo. É a tradução da TAEG em dinheiro real. Quanto menor o MTIC, menos paga ao banco.
TAN — Taxa Anual Nominal
A TAN é a taxa de juro “pura” do seu empréstimo. Representa apenas o custo dos juros que paga ao banco, sem incluir comissões, seguros, impostos ou outros encargos.
A TAN é composta por dois elementos:
| Componente | Descrição | Quem define? |
|---|---|---|
| Indexante (Euribor) | Reflete o custo do dinheiro no mercado interbancário | Mercado |
| Spread | Margem comercial do banco | Banco (negociável) |
Fórmula: TAN = Euribor + Spread
Spread — a margem do banco
O spread é a margem de lucro do banco, expressa em percentagem, que se soma ao indexante de referência. É o principal fator que pode negociar com o banco.
Spreads típicos em Portugal variam entre 0,7% e 1,2%, dependendo:
- Do seu perfil de risco (taxa de esforço, estabilidade profissional)
- Do LTV (rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel)
- Dos produtos associados que contratar
Euribor — o indexante
A Euribor (Euro Interbank Offered Rate) é a taxa de referência do mercado interbancário europeu. Em Portugal, a grande maioria dos créditos habitação está indexada à Euribor a 6 meses, embora também existam contratos indexados a 3 ou 12 meses.
A Euribor é revista periodicamente (a cada 3, 6 ou 12 meses, conforme o prazo contratado):
- Euribor sobe → a sua prestação sobe
- Euribor desce → a sua prestação desce
É o principal fator de risco nos créditos de taxa variável — não a controla, mas deve compreendê-la.
TAEG — Taxa Anual Efetiva Global
A TAEG é o número mais importante para comparar propostas. Representa o custo total e efetivo do crédito, expresso em percentagem anual.
O que a TAEG inclui:
- Juros (TAN)
- Comissões bancárias (dossier, avaliação, formalização, manutenção de conta)
- Seguros obrigatórios (vida e multirriscos)
- Impostos (Imposto do Selo sobre o crédito e sobre os juros)
- Custos de produtos associados exigidos pelo banco
- Outros encargos obrigatórios
A TAEG mostra-lhe a “verdadeira” taxa que está a pagar. Uma proposta com TAN de 3,4% pode ter TAEG de 4,5% se incluir seguros caros e comissões elevadas.
MTIC — Montante Total Imputado ao Consumidor
O MTIC é o valor total que vai pagar desde o primeiro até ao último cêntimo durante toda a vida do empréstimo.
O que o MTIC inclui:
| Componente | Descrição |
|---|---|
| Capital emprestado | O montante que pediu ao banco |
| Todos os juros | O custo do dinheiro ao longo do tempo |
| Todas as comissões | Dossier, avaliação, manutenção, etc. |
| Todos os seguros obrigatórios | Vida e multirriscos |
| Todos os impostos | Imposto do Selo e outros |
O MTIC é a tradução da TAEG em euros. É o número mais concreto e impactante para o seu bolso. Dois empréstimos podem ter a mesma TAEG e MTICs diferentes — por isso, analise sempre ambos.
Exemplo prático completo
Vamos simular um empréstimo de 150.000 € a 30 anos (360 meses), com Euribor a 6 meses de 2,50%:
| Indicador | Cenário 1 (seguro no banco) | Cenário 2 (seguro fora) |
|---|---|---|
| Spread | 0,90% | 1,00% |
| TAN | 3,40% | 3,50% |
| Prestação mensal | ≈ 665 € | ≈ 673 € |
| TAEG | 4,5% | 4,1% |
| MTIC | ≈ 275.000 € | ≈ 268.000 € |
Análise dos cenários
O Cenário 2 tem TAN e prestação mensal superiores, mas a TAEG é mais baixa (4,1% vs 4,5%) e o MTIC é 7.000 € menor.
Porque é que TAEG e MTIC são os reis da comparação
- TAEG — é o único indicador que agrega todos os custos anuais. Dois bancos podem ter TANs iguais e TAEGs muito diferentes.
- MTIC — é o custo total em euros. Não há margem para dúvidas: quanto menor o MTIC, menos paga ao longo da vida do empréstimo.
Lembre-se: a prestação mensal é o que sai da sua conta todos os meses, mas a TAEG e o MTIC mostram o verdadeiro custo do seu crédito. Use estes dois números como os seus principais critérios de decisão.
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