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O CPCV — Contrato de Promessa de Compra e Venda — é provavelmente o documento mais importante de todo o processo de compra de casa, a seguir à escritura. É nele que o negócio fica «amarrado» juridicamente, se define o valor do sinal e se estabelecem as consequências para quem desistir. Assinar um CPCV sem o ler com atenção é um erro que pode custar milhares de euros.
O que é exatamente o CPCV?
O CPCV é um contrato preliminar onde as duas partes — comprador e vendedor — se comprometem a celebrar a escritura de compra e venda numa data futura. Não transfere a propriedade, mas cria uma obrigação legal de cumprir o prometido.
Sinal (arras)
Quantia entregue pelo comprador ao vendedor no momento da assinatura do CPCV. Funciona como garantia do negócio. Se o comprador desistir, perde o sinal. Se o vendedor desistir, tem de devolver o dobro — exceto se o CPCV estipular condições diferentes (arras penitenciais simples).
Escritura pública
Documento notarial que transfere efetivamente a propriedade do imóvel. O CPCV é o compromisso que a antecede. Entre o CPCV e a escritura decorrem normalmente 30 a 90 dias — tempo para o banco finalizar o crédito e reunir toda a documentação.
O que deve conter um CPCV bem redigido
| Elemento | Porquê |
|---|---|
| Identificação completa de comprador e vendedor | Nome, NIF, estado civil, morada |
| Descrição exata do imóvel | Artigo matricial, fração, área, confrontações — igual à caderneta predial |
| Preço de venda e forma de pagamento | Valor total, quanto é entregue como sinal e quanto na escritura |
| Data limite para a escritura | Evita que o vendedor adie indefinidamente |
| Condições suspensivas (cláusulas de salvaguarda) | Obrigatórias se vai recorrer a crédito — ex: «o CPCV fica sem efeito se o banco não aprovar o crédito» |
| Consequências do incumprimento | O que acontece se alguma das partes falhar |
| Estado do imóvel e equipamentos incluídos | Evita que o vendedor retire eletrodomésticos ou cause danos antes da escritura |
Antes de assinar: checklist do CPCV
- O imóvel está livre de ónus e encargos? Peça uma Certidão de Teor atualizada — verifica penhoras, hipotecas ou arrestos
- As áreas e a descrição batem certo com a caderneta predial? Diferenças podem bloquear a escritura ou o crédito
- Incluí uma condição suspensiva para o crédito? Sem ela, a recusa do banco não o isenta de penalizações
- O prazo para a escritura é realista? Bancos demoram 30 a 60 dias a aprovar — não aceite prazos mais curtos do que isso
- Está tudo por escrito? Promessas verbais («deixo os móveis», «arranjo a infiltração») não valem. Inclua tudo no CPCV
- Revisto por um advogado ou solicitador? Vale o custo de 100 € a 300 € e pode evitar problemas de dezenas de milhares
O que acontece em caso de incumprimento
Cenário A — O comprador desiste: Perde o valor do sinal entregue. Se deu 30.000 € de sinal, perde 30.000 €.
Cenário B — O vendedor desiste: Tem de devolver o sinal em dobro ao comprador. Se recebeu 30.000 €, tem de pagar 60.000 €.
Cenário C — O banco não aprova o crédito: Se o CPCV incluir a condição suspensiva, o contrato resolve-se e o sinal é totalmente devolvido. Sem essa cláusula, aplica-se o cenário A.
Conclusão
O CPCV é muito mais do que uma formalidade — é o contrato que define quem arrisca o quê até à escritura. Leia cada cláusula com atenção, exija condições suspensivas que o protejam e, se tiver dúvidas, peça ajuda jurídica. O custo de uma consulta é insignificante comparado com o risco de perder o sinal.