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Comprar uma casa nova ou em construção tem vantagens claras — tudo é novo, os materiais são modernos e a eficiência energética é superior. Mas também tem riscos próprios: atrasos na entrega, falências do construtor e divergências entre o prometido e o entregue. Saber o que esperar e como se proteger faz toda a diferença.
As três fases de compra
Comprar em construção pode acontecer em fases diferentes, cada uma com implicações distintas:
| Fase | Características | Riscos | Preço |
|---|---|---|---|
| Em planta | A casa ainda não começou a ser construída | Atrasos, alterações ao projeto, insolvência do construtor | Mais baixo — desconto de 10% a 20% |
| Em construção | A estrutura está a ser edificada | Atrasos, acabamentos diferentes do esperado | Intermédio — desconto de 5% a 10% |
| Chave-na-mão | Construção concluída, casa pronta a habitar | Acabamentos abaixo do esperado, pequenos defeitos | Valor de mercado — próximo do preço final |
Garantia de construção (5 anos)
O construtor é legalmente responsável pela reparação de defeitos estruturais e de construção durante 5 anos após a conclusão da obra. Isto cobre problemas graves como infiltrações, fissuras estruturais e defeitos em canalizações elétricas ou hidráulicas.
Garantia de equipamentos (2 anos)
Para equipamentos e acabamentos (eletrodomésticos, louças sanitárias, caixilharias, torneiras), a garantia legal é de 2 anos. Confirme sempre se o construtor oferece garantias adicionais de fabricante.
O que deve constar no contrato de compra
Ao contrário da compra de casa usada, num imóvel em construção muitos detalhes estão por materializar. O contrato (CPCV) deve ser extremamente detalhado:
- Memória descritiva detalhada: Marca e modelo de todos os equipamentos (louças, torneiras, eletrodomésticos, pavimentos, portas). Nunca aceite descrições genéricas como «acabamentos de qualidade superior»
- Prazo de conclusão com penalização por atraso: Data exata de entrega e compensação financeira diária/semanal se o construtor falhar — por exemplo, 0,1% do valor por semana de atraso
- Plano de pagamentos faseado: Tabela clara com as percentagens a pagar em cada fase (fundações, estrutura, acabamentos, escritura)
- Licença de construção e projetos aprovados: Peça cópia dos projetos aprovados na Câmara Municipal
- Regime de propriedade horizontal: Para apartamentos, a constituição da propriedade horizontal tem de estar registada antes da escritura
Pagamentos faseados: como funciona
Plano de pagamentos típico (casa de 200.000 €):
| Fase | % do valor | Montante | Quando |
|---|---|---|---|
| Sinal (CPCV) | 10% a 20% | 20.000 € a 40.000 € | Na assinatura do contrato |
| Fundações / estrutura | 20% a 30% | 40.000 € a 60.000 € | Conclusão da estrutura de betão |
| Acabamentos | 20% a 30% | 40.000 € a 60.000 € | Durante a fase de acabamentos interiores |
| Escritura (restante) | 30% a 40% | 60.000 € a 80.000 € | Na conclusão e entrega das chaves |
⚠️ Importante: Se recorre a crédito habitação, o banco só liberta o montante total na escritura. Os pagamentos faseados antes da escritura saem do seu bolso ou de um crédito-ponte.
Cuidados específicos com casa nova
| Aspeto | O que verificar |
|---|---|
| Eficiência energética | Casa nova deve ter classe A ou A+. Peça o pré-certificado energético e confirme os materiais de isolamento |
| Acabamentos e equipamentos | Verifique se correspondem exatamente à memória descritiva. Diferenças de marca ou qualidade são comuns e devem ser rejeitadas |
| Vistoria antes da escritura | Faça uma vistoria detalhada com o construtor. Apontar todos os defeitos — por mais pequenos que sejam — antes de assinar |
| Licença de habitabilidade | O construtor só pode entregar a casa depois de a Câmara emitir a licença. Exija este documento antes da escritura |
| Contrato de manutenção do prédio | Quem faz a gestão do condomínio e manutenção das zonas comuns no primeiro ano? Normalmente é o construtor — confirme |
Conclusão
Comprar casa nova ou em construção é um processo diferente da compra de casa usada. Exige um contrato mais detalhado, paciência para lidar com prazos e uma atenção redobrada aos detalhes dos acabamentos. Com as proteções certas no CPCV — prazos com penalizações, garantias claras e memória descritiva minuciosa — comprar em construção pode ser um excelente negócio e uma casa feita exatamente à sua medida.