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Comprar casa em planta — ou seja, ainda em construção ou em projeto — é uma opção cada vez mais comum em Portugal, sobretudo nas grandes cidades. O preço é geralmente mais baixo do que o de uma casa pronta e é possível personalizar acabamentos. Mas estes benefícios vêm acompanhados de riscos que não existem na compra de um imóvel usado ou já construído. Este guia explica tudo o que precisa de saber antes de assinar.
Vantagens e riscos de comprar em planta
| Vantagens | Riscos |
|---|---|
| Preço 5% a 20% inferior ao de mercado | Atrasos na construção (meses ou anos) |
| Possibilidade de personalizar acabamentos | Insolvência da construtora |
| Valorização do imóvel antes da escritura | Qualidade de construção inferior ao prometido |
| Pagamento faseado (menor esforço inicial) | Alterações ao projeto sem aviso prévio |
| Isenção de IMT em HPP para jovens (se aplicável) | Dificuldade em obter crédito habitação para imóvel não concluído |
Cuidados essenciais antes de assinar o CPCV
Verifique o promotor/construtor
Peça o alvará de construção (emitido pelo IMPIC) e verifique se está válido. Pesquise o histórico da empresa: há quantos anos constrói, quantos projetos concluiu, há queixas no Portal da Queixa ou processos judiciais. Fale com compradores de projetos anteriores do mesmo promotor — o testemunho de quem já passou pelo processo é insubstituível.
Licenças e projeto aprovado
Confirme que a licença de construção foi emitida pela Câmara Municipal e que o projeto está aprovado. Sem licença, a obra pode ser embargada a qualquer momento. Peça uma cópia do projeto de arquitetura e das especialidades (água, eletricidade, gás) e verifique se o imóvel que está a comprar corresponde exatamente ao projeto aprovado.
Garantias e seguros
A lei obriga o construtor a prestar garantia de 5 anos para defeitos em elementos construtivos e 10 anos para defeitos estruturais. Além disso, o promotor deve ter um seguro de construção que cubra danos durante a obra. Peça cópias das apólices. Outra proteção importante: exija que o CPCV preveja uma cláusula penal por atraso na entrega (ex.: 0,5% do valor por cada mês de atraso).
Mapa de acabamentos e caderno de encargos
Não se fie em folhetos ou visitas a andares-modelo. Exija o mapa de acabamentos detalhado: marcas e modelos de pavimentos, loiças sanitárias, caixilharias, equipamentos. O que não estiver escrito não é garantido. O caderno de encargos deve especificar materiais, técnicas construtivas e prazos.
O financiamento: crédito habitação para casa em planta
O crédito habitação para uma casa em planta funciona de forma diferente do crédito para um imóvel pronto. Aspetos-chave:
- Avaliação mais complexa — O banco avalia o projeto e o terreno, não um imóvel existente. O valor da avaliação pode ser inferior ao esperado
- Financiamento faseado — Muitos bancos libertam o capital por tranches, à medida que a obra avança. Isto reduz o risco para o banco e para si
- Spread mais elevado — Algumas instituições aplicam um spread superior durante a fase de construção, que é reduzido após a conclusão
- Seguro de vida exigido — Tal como em qualquer crédito habitação, mas as condições podem ser mais exigentes
- Confirme a viabilidade antes do CPCV — Peça uma pré-aprovação ao banco antes de assinar o contrato-promessa. Se o crédito for recusado depois, pode perder o sinal
Checklist: comprar casa em planta com segurança
- Verifiquei o alvará de construção do promotor no IMPIC e está válido
- Pesquisei o histórico da construtora — projetos anteriores, queixas, processos judiciais
- Confirmei a licença de construção emitida pela Câmara Municipal
- Li o mapa de acabamentos ao pormenor — marcas, modelos, materiais
- O CPCV inclui prazo de entrega e cláusula penal por atraso (valor e condições claras)
- Exigi cópia das apólices de seguro (construção e garantia de 5/10 anos)
- O contrato prevê o que acontece se houver alterações ao projeto — e se posso recusar sem penalização
- Tenho pré-aprovação do crédito habitação antes de assinar o CPCV
- O sinal entregue no CPCV está protegido (ex.: garantia bancária ou seguro que cubra a insolvência do promotor)
Conclusão
Comprar casa em planta pode ser um excelente negócio — desde que tome as precauções certas. A chave está em três pilares: escolher um promotor sólido, blindar o contrato com cláusulas de proteção e garantir o financiamento antes de se comprometer. O barato pode sair caro quando a pressa de comprar leva a ignorar os sinais de alerta. Faça o trabalho de casa antes de fazer a casa.