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Amortizar o crédito habitação antecipadamente significa reduzir a dívida antes do prazo contratado. Pode ser uma excelente estratégia para poupar juros, mas também tem custos fiscais e comissões que precisam de ser avaliados. Este guia mostra-lhe quando compensa e como fazer.
O que é amortizar antecipadamente?
Entrega um montante extra ao banco para reduzir o capital em dívida, mantendo o prazo do empréstimo. A prestação mensal diminui porque deve menos.
Liquida a totalidade da dívida antes do fim do prazo contratado. O crédito fica extinto e deixa de pagar juros.
Alternativa à redução da prestação: mantém o valor da prestação mas reduz o prazo do empréstimo, poupando mais juros no total.
Vantagens de amortizar antecipadamente
Amortizar antecipadamente tem benefícios claros e mensuráveis:
- Poupança em juros — Cada euro amortizado deixa de gerar juros durante todo o prazo restante. Num crédito a 30 anos, amortizar 10.000 € pode poupar entre 3.000 € e 5.000 € em juros.
- Redução da prestação mensal — Menos capital em dívida significa uma prestação mais baixa, libertando orçamento mensal.
- Maior tranquilidade financeira — Reduzir a dívida diminui a exposição a futuras subidas da Euribor.
- Fim antecipado do crédito — Se optar pela redução de prazo, livra-se da dívida anos mais cedo.
Os custos de amortizar
Amortizar não é gratuito. Conheça os custos envolvidos:
| Custo | Taxa variável | Taxa fixa | Isenções |
|---|---|---|---|
| Comissão bancária | 0,5% do capital reembolsado | 2% do capital reembolsado | Contratos pós-2023 podem beneficiar de isenção temporária |
| Imposto de Selo | 4% sobre a comissão | 4% sobre a comissão | Sempre aplicável |
| Penalização fiscal (IRS) | Não há | Não há | — |
Amortizar vs. investir: o dilema
Uma questão importante: será que o dinheiro usado para amortizar renderia mais se fosse investido?
| Cenário | Amortizar 10.000 € | Investir 10.000 € |
|---|---|---|
| Retorno garantido | 4%–5% (juros que deixa de pagar) | Depende do investimento |
| Risco | Zero — a poupança é certa | Variável — pode ganhar ou perder |
| Liquidez | Perde acesso ao dinheiro | Mantém acesso (com risco) |
| Fiscalidade | Sem tributação sobre a poupança | 28% sobre mais-valias |
Quando amortizar compensa mais?
A amortização é especialmente vantajosa nestas situações:
| Situação | Porquê? |
|---|---|
| Início do empréstimo | Nos primeiros anos, a maior parte da prestação são juros. Amortizar cedo reduz drasticamente o custo total. |
| Recebeu um extra (bónus, herança, IRS) | Dinheiro inesperado aplicado na amortização gera poupança futura sem afetar o orçamento. |
| TAEG elevada | Quanto mais alta a taxa, maior a poupança ao amortizar. |
| Taxa variável | Comissão de apenas 0,5% torna a amortização mais barata. |
| Perto da reforma | Reduzir encargos antes da redução de rendimentos é uma estratégia prudente. |
Como amortizar na prática
O processo é simples, mas requer alguns passos:
- Decida o montante — Calcule quanto pode amortizar sem comprometer a sua liquidez.
- Escolha a modalidade — Redução da prestação ou redução do prazo? A redução de prazo poupa mais juros; a redução de prestação liberta orçamento.
- Contacte o banco — Formalize o pedido por escrito. O banco é obrigado a processar a amortização.
- Confirme os custos — Peça o valor exato da comissão e do Imposto de Selo antes de avançar.
- Transfira o montante — O banco indicará como e quando fazer a transferência.
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