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Comprar casa para arrendar é uma estratégia de investimento cada vez mais popular em Portugal. No entanto, as regras do crédito habitação mudam substancialmente quando o imóvel se destina ao arrendamento. Bancos são mais exigentes, as condições são diferentes e a fiscalidade também. Este guia explica tudo o que muda.
As principais diferenças no crédito
Rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel. Quanto mais baixo, maior é a entrada que precisa de dar. Para investimento, o LTV é mais restritivo.
Relação entre a renda anual e o valor do imóvel. Exemplo: se compra por €200.000 e arrenda por €1.000/mês, a yield bruta é de 6%. Os bancos avaliam este indicador.
LTV e entrada inicial
Os bancos financiam menos quando o destino é arrendamento:
| Destino do imóvel | LTV máximo | Entrada mínima |
|---|---|---|
| Habitação própria permanente | Até 90% | 10% |
| Arrendamento (investimento) | Até 80% | 20% |
| Segunda habitação | Até 80% | 20% |
Taxas e condições de crédito
Os bancos consideram o crédito para investimento como tendo maior risco, o que se reflete nas condições:
| Condição | HPP | Para arrendar |
|---|---|---|
| Spread | A partir de 0,70%–0,80% | A partir de 0,90%–1,20% |
| Prazo máximo | Até 40 anos | Normalmente até 30 anos |
| Taxa de esforço | Limite 50% | Limite 50% (igual) |
| Renda considerada | Não aplicável | Até 70%–80% da renda esperada é considerada como rendimento |
| Cross-selling | Domiciliação de vencimento, seguros | Domiciliação de vencimento, seguros + frequentemente produto de gestão de arrendamento |
O que os bancos exigem adicionalmente
Para créditos destinados ao arrendamento, os bancos pedem documentação extra:
- Contrato de arrendamento ou estimativa de renda — Se o imóvel já estiver arrendado, o contrato é exigido. Se for para arrendar no futuro, pode ser solicitada uma estimativa fundamentada.
- Ficha de avaliação do imóvel — Com especial atenção à localização e potencial de arrendamento.
- Declaração de destino do imóvel — Documento onde declara formalmente qual o fim do imóvel.
- Histórico como senhorio — Se já tem outros imóveis arrendados, o banco pode pedir o histórico de rendimentos prediais.
- Fiador adicional — Em muitos casos, os bancos exigem um fiador para créditos de investimento, sobretudo se o mutuário tiver outros créditos ativos.
Fiscalidade do arrendamento
A tributação dos rendimentos prediais em Portugal é um fator crítico na rentabilidade do investimento:
| Regime | Taxa | Quem aplica? |
|---|---|---|
| IRS — Categoria F (taxa autónoma) | 25% | Residentes fiscais em Portugal |
| IRS — Englobamento | Taxas progressivas (até 48%) | Quando é mais vantajoso englobar; obrigatório em alguns casos |
| IRS — Não residentes | 25% | Não residentes fiscais em Portugal |
Além do IRS sobre as rendas, há que considerar:
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): Pago anualmente. Taxa entre 0,3% e 0,45% do VPT para imóveis urbanos.
- AIMI (Adicional ao IMI): Aplica-se a património imobiliário acima de €600.000 (por titular).
- Deduções: Pode deduzir despesas de conservação, IMI, seguros e comissões de gestão do arrendamento.
Rentabilidade: fazer bem as contas
Antes de avançar, calcule a rentabilidade líquida real:
- Renda bruta anual: €12.000 (€1.000 × 12 meses)
- IRS (25%): −€3.000
- IMI: −€600
- Seguro multirriscos: −€300
- Manutenção estimada (5%): −€600
- Rendimento líquido: €7.500/ano
- Sobre um imóvel de €200.000 = 3,75% de yield líquida
Vale a pena comprar para arrendar?
A resposta depende de vários fatores: localização, preço de compra, renda esperada, taxa de juro do crédito e horizonte temporal. Em 2026, com os preços das casas ainda elevados e a Euribor em descida, o investimento imobiliário pode ser atrativo — mas exige uma análise criteriosa e realista dos números.
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