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Comprar casa para habitação própria permanente (HPP) é o cenário mais comum no crédito habitação em Portugal. E é também o mais beneficiado fiscalmente. Neste guia, explicamos tudo o que precisa de saber: vantagens, condições obrigatórias, isenções e o que muda face a outros destinos de utilização.
Imóvel destinado a residência habitual do proprietário e do seu agregado familiar. A morada fiscal deve corresponder ao imóvel e este deve ser a residência principal e permanente.
Regime especial para jovens até aos 35 anos que compram a primeira HPP, com isenção de IMT e Imposto de Selo, ao abrigo das medidas de apoio à habitação jovem.
Vantagens de comprar para HPP
A lei portuguesa reserva um conjunto significativo de benefícios para quem compra casa para viver. Eis os principais:
1. Isenção ou redução de IMT
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas (IMT) é o maior imposto a pagar na compra de casa. Para HPP, aplica-se uma dedução fixa que reduz substancialmente o imposto:
| Escalão de valor do imóvel | Taxa IMT | Dedução HPP |
|---|---|---|
| Até €101.917 | 0% | — (Isento) |
| €101.917 – €139.956 | 2% | €2.038,34 |
| €139.956 – €188.234 | 5% | €6.237,02 |
| €188.234 – €287.213 | 7% | €10.001,70 |
| Acima de €1.000.000 | 7,5% (taxa única) | — |
2. Benefícios no crédito habitação
Os bancos oferecem condições mais favoráveis para HPP:
| Condição | HPP | Outros fins |
|---|---|---|
| LTV máximo | Até 90% | Até 80% (arrendamento) |
| Spread | Mais baixo (menor risco percebido) | Mais elevado |
| Prazo | Até 40 anos | Até 30 anos (segunda habitação) |
| Taxa de esforço | Limite de 50% | Limite de 50% (igual) |
3. Isenção de mais-valias no IRS
Quando vender a sua HPP, as mais-valias estão isentas de tributação desde que o valor da venda seja reinvestido na compra de uma nova HPP no prazo de:
- 24 meses antes da venda (aquisição de nova HPP antes de vender a anterior)
- 36 meses após a venda (venda primeiro, reinvestimento depois)
Condições obrigatórias para ser HPP
Para usufruir das vantagens fiscais, tem de cumprir requisitos concretos:
- Morada fiscal: Deve alterar a sua morada fiscal para a nova casa no prazo de 6 meses após a escritura. A Autoridade Tributária cruza dados e verifica.
- Residência efetiva: A casa tem de ser a sua residência principal e permanente. Não pode ser uma casa de férias ou um imóvel que arrenda a terceiros.
- Prazo mínimo de permanência: Embora não haja um prazo legal explícito, as Finanças podem questionar a venda de uma HPP em menos de 12 meses após a compra, presumindo intenção especulativa.
- Declaração no IRS: Deve declarar o imóvel como HPP na sua declaração de IRS, identificando-o corretamente no Anexo H.
O que os bancos verificam
Além da documentação financeira habitual, para um crédito HPP os bancos exigem:
| Documento/Verificação | Finalidade |
|---|---|
| Declaração de HPP | Compromisso de que o imóvel será a sua residência principal |
| Comprovativo de morada | Confirmação da morada atual e futura |
| Distância ao local de trabalho | Verificação da viabilidade logística da residência |
| Certidão do Registo Predial | Confirmação de que o imóvel não tem ónus ou encargos |
Dedução de despesas com crédito no IRS
Os encargos com crédito habitação para HPP celebrados até 31 de dezembro de 2011 ainda beneficiam de dedução à coleta no IRS. Para contratos posteriores, esta dedução foi eliminada. Contudo, existem outras deduções relevantes:
- Rendas de casa: Se ainda não comprou e vive em casa arrendada, as rendas pagas podem ser deduzidas no IRS até um limite anual.
- Juros de crédito habitação: Apenas dedutíveis para contratos anteriores a 2012, com limites que variam consoante o rendimento coletável.
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