Serviço gratuito de intermediação de crédito
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Saber quanto pode pedir emprestado é o primeiro passo para começar a procurar casa com segurança. Os bancos não aprovam créditos com base apenas no valor do imóvel — avaliam principalmente a sua capacidade financeira para pagar as prestações. Neste guia explicamos os critérios usados e como fazer as suas próprias contas.
Rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel (o menor entre o preço de aquisição e a avaliação bancária). O limite máximo é de 90% para habitação própria permanente e 80% para habitação secundária.
Percentagem do rendimento líquido mensal do agregado que é utilizada para pagar prestações de créditos. O Banco de Portugal recomenda um limite máximo de 50%, mas os bancos preferem valores entre 30% e 40%.
Como os bancos determinam o montante máximo
Os bancos analisam três pilares fundamentais antes de aprovar um crédito habitação:
1. Rendimentos do agregado
O ponto de partida é o rendimento líquido mensal do agregado familiar. Os bancos consideram:
- Salários — incluindo subsídio de alimentação, em alguns casos
- Rendimentos de trabalho independente — recibos verdes, com haircut entre 20% e 45%
- Rendas recebidas — de imóveis arrendados
- Pensões — e outras fontes de rendimento estáveis
2. Taxa de esforço
A taxa de esforço é o rácio entre o total das suas prestações mensais de crédito e o rendimento líquido do agregado. É um dos indicadores mais escrutinados pelos bancos:
| Taxa de Esforço | Classificação | Probabilidade de aprovação |
|---|---|---|
| Até 30% | Confortável | Muito elevada |
| 30% – 40% | Aceitável | Elevada, sujeita a análise |
| 40% – 50% | Zona de risco | Reduzida, exige garantias |
| Acima de 50% | Excede o recomendado | Geralmente recusada |
3. LTV (Loan-to-Value)
O rácio LTV representa a percentagem do valor do imóvel que o banco está disposto a financiar:
- Até 90% para habitação própria permanente
- Até 80% para habitação secundária
Isto significa que precisa de ter, no mínimo, 10% do valor da casa em capitais próprios (para habitação própria), mais o montante para impostos e despesas.
Exemplo prático: um casal com €2.500/mês
Vamos simular um casal que aufere €2.500 líquidos por mês e não tem outros créditos:
| Cenário | Taxa de esforço | Prestação máxima |
|---|---|---|
| Conservador | 35% | €875/mês |
| Moderado | 40% | €1.000/mês |
Com uma prestação máxima de €875 e assumindo uma TAEG de 4% a 35 anos, o capital máximo a financiar ronda os €195.000. Se o banco emprestar até 90% (LTV), o valor máximo do imóvel será aproximadamente €216.000.
A importância da avaliação bancária
O valor de aquisição não é o único valor em jogo. O banco envia um perito avaliador independente que determina o valor de avaliação do imóvel. O montante do empréstimo incide sobre o menor dos dois valores: aquisição ou avaliação.
Quanto precisa de ter poupado
Para comprar uma casa de €200.000, eis os capitais próprios necessários:
| Componente | Montante estimado |
|---|---|
| Entrada (10%) | €20.000 |
| IMT e Imposto do Selo | ~€7.000 |
| Escritura, registo e comissões | ~€1.500 |
| Total mínimo | ~€28.500 |
Montante máximo ≈ (Rendimento líquido × 35% − outras prestações) × fator de prazo
O fator de prazo varia consoante a taxa de juro e o número de anos. Para um prazo de 35 anos com TAEG de 4%, cada €100 de prestação mensal corresponde a cerca de €22.300 de capital financiado.
Fazer simulações com um intermediário de crédito é a melhor forma de obter valores exatos, pois cada banco tem critérios e taxas diferentes.
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