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Comprar casa em Portugal tem custos que vão muito além do preço do imóvel. Dois dos maiores — e muitas vezes subestimados — são o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo. Juntos, podem representar milhares de euros que têm de ser pagos antes ou no momento da escritura. Neste guia, explicamos quanto se paga, como se calcula e quem pode ficar isento.
O que é o IMT?
O IMT é um imposto pago pelo comprador no momento da transmissão de um imóvel. Substituiu a antiga Sisa e é calculado com base no valor de escritura ou no VPT — o que for maior. As taxas são progressivas: aplicam-se por escalões, como no IRS.
Tabela de IMT para habitação própria permanente (Portugal continental)
| Valor do imóvel | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 97.064 € | 0% | 0 € |
| 97.064 € a 132.774 € | 2% | 1.941,28 € |
| 132.774 € a 181.034 € | 5% | 5.924,50 € |
| 181.034 € a 301.688 € | 7% | 9.545,18 € |
| 301.688 € a 603.289 € | 8% | 12.562,06 € |
| 603.289 € a 1.050.000 € | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1.050.000 € | 7,5% (taxa única) | — |
O que é o Imposto do Selo?
O Imposto do Selo incide sobre a transmissão onerosa do imóvel a uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor de escritura ou VPT (o maior). É pago juntamente com o IMT.
| Componente | Taxa | Base de incidência |
|---|---|---|
| Imposto do Selo (compra) | 0,8% | Valor de escritura ou VPT (o maior) |
| Imposto do Selo (crédito habitação) | 0,6% | Montante do empréstimo |
Simulação: quanto se paga em diferentes preços
| Preço da casa | IMT (HPP continental) | IS transmissão (0,8%) | IS crédito (0,6% sobre 80%) | Total de impostos |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 2.075,50 € | 1.200 € | 720 € | 3.995,50 € |
| 200.000 € | 4.454,82 € | 1.600 € | 960 € | 7.014,82 € |
| 300.000 € | 11.454,82 € | 2.400 € | 1.440 € | 15.294,82 € |
| 500.000 € | 27.437,94 € | 4.000 € | 2.400 € | 33.837,94 € |
Simulação para habitação própria permanente, assumindo crédito de 80% do valor do imóvel.
Isenções e reduções de IMT
- Habitação própria permanente até 97.064 €: Isenção total de IMT para imóveis até este valor, desde que se destine a HPP e o comprador não possua outro imóvel habitacional.
- Jovens até 35 anos (nova medida): Isenção total de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria permanente, limitada a imóveis até 316.772 € (4.º escalão do IMT).
- Imóveis para revenda: Isenção de IMT para empresas que adquirem imóveis para revenda, desde que a atividade de compra e venda de imóveis conste do objeto social.
- Regiões Autónomas: Açores e Madeira aplicam taxas de IMT mais reduzidas do que o continente.
Quando e como se paga?
| Momento | Descrição |
|---|---|
| Antes da escritura | O IMT e o Imposto do Selo devem ser pagos. Sem o comprovativo de pagamento, a escritura não pode ser realizada. |
| Onde | Portal das Finanças (guias de pagamento emitidas após a liquidação) ou num balcão das Finanças. |
| Prazo | A liquidação deve ser feita antes da escritura. O pagamento pode ser feito no próprio dia, mas convém antecipar para evitar imprevistos. |
Resumo prático
- IMT + Imposto do Selo são pagos antes da escritura — sem eles, o notário/casa Pronta não faz a escritura.
- Calcule o total de impostos antes de fazer uma proposta — pode representar 3% a 8% do valor do imóvel.
- Verifique se há isenções aplicáveis — jovens até 35 anos e imóveis de baixo valor são os casos mais comuns.
- Imposto do Selo do crédito é muitas vezes esquecido — conte com 0,6% adicionais sobre o valor do empréstimo.
- Guarde todos os comprovativos — são necessários para a escritura e para futuras declarações fiscais.