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Comprar a primeira casa é um passo importante — e caro. Para os jovens, o Estado criou uma das medidas fiscais mais generosas dos últimos anos: a isenção total de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria permanente. Isto significa que, para muitos jovens, os impostos da compra de casa podem ser zero euros. Mas há regras, limites e prazos que importa conhecer.
Quem tem direito à isenção?
A medida aplica-se a jovens que cumpram cumulativamente os seguintes requisitos:
Idade até 35 anos (inclusive)
A isenção aplica-se a compradores com idade igual ou inferior a 35 anos no momento da compra (data da escritura). Ambos os membros de um casal jovem podem beneficiar, desde que ambos cumpram o requisito da idade.
Primeira habitação própria permanente
O imóvel tem de se destinar exclusivamente a habitação própria e permanente do comprador. Não pode ser para arrendamento, segunda habitação ou casa de férias. O comprador não pode ser proprietário de outro imóvel habitacional no momento da compra.
Valor do imóvel até 316.772 €
A isenção total cobre imóveis até ao valor correspondente ao 4.º escalão do IMT (316.772 €). Para valores superiores, aplica-se uma isenção parcial — apenas até este limite. Acima dele, paga IMT e Imposto do Selo pela parcela excedente.
Rendimento anual até 81.199 € (6.º escalão do IRS)
O rendimento coletável do agregado familiar no ano da compra não pode exceder o limite do 6.º escalão de IRS, ou seja, 81.199 €. Este é o valor de referência para garantir que a medida se destina a jovens que efetivamente precisam do benefício.
O que está isento?
| Imposto | Isenção | Limite |
|---|---|---|
| IMT | 100% | Até ao valor do imóvel de 316.772 € |
| Imposto do Selo (transmissão) | 100% | Até ao valor do imóvel de 316.772 € |
Como pedir a isenção
- Verifique que cumpre todos os requisitos — idade, primeira habitação, valor do imóvel dentro do limite e rendimento do agregado abaixo do 6.º escalão.
- Reúna a documentação: documento de identificação, certidão de nascimento (comprova idade), declaração de IRS do ano anterior (comprova rendimento) e certidão de não proprietário (comprova que não tem outra casa).
- Comunique ao notário ou solicitador — no momento da escritura, é necessário invocar a isenção e apresentar os documentos comprovativos.
- Preencha a declaração de isenção — o notário instrui o processo, mas o comprador assina a declaração de que cumpre os requisitos (sob compromisso de honra).
- Guarde toda a documentação — a AT pode fiscalizar a concessão da isenção nos 4 anos seguintes. Se houver incumprimento, o imposto é cobrado retroativamente com juros.
Exemplo prático: quanto poupa um jovem?
| Preço da casa | IMT sem isenção | IS sem isenção | Total sem isenção | Total com isenção | Poupança |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 2.075,50 € | 1.200 € | 3.275,50 € | 0 € | 3.275,50 € |
| 200.000 € | 4.454,82 € | 1.600 € | 6.054,82 € | 0 € | 6.054,82 € |
| 316.772 € | 8.536,42 € | 2.534,18 € | 11.070,60 € | 0 € | 11.070,60 € |
Resumo
- Isenção total de IMT e Imposto do Selo — uma das medidas mais vantajosas para jovens compradores.
- Requisitos: até 35 anos, primeira casa, valor até 316.772 €, rendimento até 81.199 €.
- Poupança de milhares de euros — que pode ser canalizada para a entrada do crédito ou para custos iniciais da casa.
- A isenção não é automática — tem de ser invocada na escritura com documentação comprovativa.
- Não minta — a AT fiscaliza e a consequência é o pagamento retroativo com juros.