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Vender uma casa pode gerar uma mais-valia — o lucro entre o preço de compra e o preço de venda. E, como qualquer lucro, está sujeito a IRS. Mas nem sempre se paga imposto: há isenções importantes, sobretudo quando o dinheiro da venda é reinvestido noutra habitação. Neste guia, explicamos como se calculam as mais-valias, quando se declaram e como evitar pagar imposto.
Como se calcula a mais-valia?
A fórmula base é simples:
Componentes do cálculo
Valor de venda
É o valor da escritura de venda. A AT cruza este valor com os dados da Conservatória e do notário. Não declare um valor inferior ao real — a AT deteta discrepâncias com facilidade.
Valor de compra atualizado
O valor de aquisição é corrigido por um coeficiente de desvalorização da moeda (publicado anualmente pela AT). Isto reduz a mais-valia tributável, porque reconhece que a inflação corrói o valor do dinheiro ao longo do tempo.
Despesas dedutíveis
Incluem: encargos com a compra (IMT, Imposto do Selo, escritura, registo), despesas com a venda (comissões de imobiliária, certificação energética) e obras de valorização do imóvel realizadas nos últimos 12 anos. Estas despesas reduzem a mais-valia tributável.
Taxa de imposto: quanto se paga?
Apenas 50% da mais-valia é tributada em IRS. Os restantes 50% estão isentos. Os 50% tributáveis são englobados com os restantes rendimentos e taxados à taxa marginal do IRS.
| Escalão de IRS | Taxa marginal | Imposto efetivo sobre a mais-valia (aprox.)* |
|---|---|---|
| Até 8.059 € | 13% | 6,5% |
| 8.059 € a 12.160 € | 16,5% | 8,25% |
| 12.160 € a 17.233 € | 22% | 11% |
| 17.233 € a 22.306 € | 25% | 12,5% |
| 22.306 € a 28.400 € | 32% | 16% |
| 28.400 € a 41.629 € | 35,5% | 17,75% |
| 41.629 € a 44.987 € | 43,5% | 21,75% |
| 44.987 € a 83.696 € | 45% | 22,5% |
| Acima de 83.696 € | 48% | 24% |
* Imposto efetivo aproximado, considerando apenas a parcela de 50% tributada e sem outras deduções.
Isenção por reinvestimento: a chave para não pagar
A isenção mais importante é a do reinvestimento do valor de venda na compra de outra habitação própria permanente. Se cumprir os requisitos, a mais-valia fica totalmente isenta de IRS.
O que reinvestir?
O valor de realização da venda (deduzido do empréstimo pendente, se existir) deve ser reinvestido na compra de outra HPP. Não basta reinvestir o lucro — é o valor total da venda (líquido do crédito) que conta.
Prazos
Tem 24 meses antes ou 36 meses depois da venda para reinvestir. Ou seja, pode comprar a nova casa até 2 anos antes de vender a antiga, ou até 3 anos depois da venda.
Condições adicionais
A nova casa tem de ser habitação própria permanente do vendedor. Não pode ser uma segunda habitação, casa de férias ou imóvel para arrendamento. Além disso, o vendedor não pode ter usado esta isenção no ano anterior (exceto em situações específicas).
Exemplo prático
| Descrição | Valor |
|---|---|
| Valor de compra (2015) | 120.000 € |
| Valor de compra atualizado (coef. 1,12) | 134.400 € |
| Despesas de compra (IMT + IS + escritura) | 4.000 € |
| Despesas de venda (comissão 5%) | 10.500 € |
| Valor de venda (2026) | 210.000 € |
| Mais-valia = 210.000 − 134.400 − 4.000 − 10.500 | 61.100 € |
| Tributável (50%) | 30.550 € |
| Imposto (taxa marginal 35,5%) | ~10.845 € |
| Com reinvestimento total | 0 € |
Como declarar as mais-valias
- Anexo G da declaração de IRS — é aqui que se declaram as mais-valias imobiliárias.
- Preencha o quadro 4 do Anexo G com os dados da compra e venda: datas, valores, despesas dedutíveis e intenção de reinvestimento (se aplicável).
- Se reinvestiu, indique o valor reinvestido e identifique o novo imóvel. Guarde as escrituras de compra e venda e os comprovativos das despesas.
- Se vendeu e comprou no mesmo ano, declare a venda e o reinvestimento na mesma declaração.
- Guarde toda a documentação durante 5 anos — a AT pode pedir comprovativos a qualquer momento.
Resumo
- 50% da mais-valia é tributada — os outros 50% estão isentos.
- Reinvestir isenta totalmente — compre outra HPP com o valor da venda e pague zero de IRS sobre o ganho.
- Despesas dedutíveis fazem diferença — IMT, Imposto do Selo, comissões e obras reduzem a mais-valia tributável.
- O coeficiente de desvalorização ajuda — quanto mais antiga for a compra, maior a redução da mais-valia.
- Não residentes pagam 28% — e sem a redução dos 50%.