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A avaliação bancária é a análise técnica do valor de mercado de um imóvel, realizada por um perito independente certificado pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários). É um passo obrigatório em qualquer processo de crédito habitação e determina o montante máximo que o banco está disposto a financiar.
Quem faz a avaliação?
Peritos avaliadores certificados pela CMVM, contratados pelo banco (mas independentes). O cliente paga o custo mas não escolhe o perito — o banco seleciona de uma lista de entidades acreditadas.
O que é avaliado?
Localização, área útil, estado de conservação, qualidade de construção, exposição solar, envolvente urbana, acessos, e comparação com imóveis semelhantes vendidos recentemente na zona (método comparativo de mercado).
Porque é que a avaliação é tão importante?
O banco empresta com base no menor dos dois valores:
- Preço de aquisição (o que acordou pagar ao vendedor)
- Valor da avaliação (o que o perito diz que o imóvel vale)
Exemplo real
Comprou casa por 200.000 € e pediu 180.000 € de empréstimo (90% LTV). Mas a avaliação bancária foi de apenas 180.000 €. O banco empresta 90% de 180.000 € = 162.000 €. Faltam-lhe 18.000 € que terá de pagar do seu bolso, além dos 20.000 € de entrada que já contava dar. Total: precisa de 38.000 € em vez de 20.000 €.
Quanto custa?
| Tipo de imóvel | Custo aproximado (com IVA) |
|---|---|
| Apartamento T1/T2 | 300 € – 400 € |
| Apartamento T3/T4 | 350 € – 500 € |
| Moradia | 400 € – 600 € |
| Imóvel de luxo ou atípico | 500 € – 800 €+ |
O custo é pago pelo cliente, independentemente de o crédito ser aprovado ou não. É uma despesa não reembolsável.
O que fazer se a avaliação for demasiado baixa?
- **Reclamar da avaliação**: pode pedir uma revisão, apresentando argumentos técnicos (obras recentes, certificado energético A+, localização premium). O banco pode aceitar uma segunda avaliação.
- **Pedir avaliação noutro banco**: diferentes bancos usam diferentes peritos. Um segundo banco pode ter uma avaliação mais favorável.
- **Renegociar o preço com o vendedor**: se a avaliação mostra que o imóvel vale menos, use esse argumento para negociar um desconto.
- **Aumentar a entrada**: se tiver poupanças, pode reforçar o capital próprio para compensar a diferença.
- **Reduzir o LTV**: se pediu 90% mas a avaliação é baixa, pode pedir apenas 80% — o banco pode aceitar com condições ligeiramente melhores.
Como preparar o imóvel para a avaliação
O perito avalia o imóvel “tal como está” no dia da visita. Pequenas melhorias podem fazer diferença:
- Garantir que o imóvel está limpo e arrumado
- Ter as áreas úteis documentadas (caderneta predial)
- Destacar obras recentes (canalização, eletricidade, telhado)
- Mencionar equipamentos de qualidade (ar condicionado, painéis solares)
- Apontar vantagens da localização (transportes, escolas, comércio)