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A hipoteca é uma garantia real que o banco constitui sobre o imóvel que está a comprar. Na prática, significa que o banco fica com o direito de vender a casa se o cliente deixar de pagar o crédito habitação. É o mecanismo que permite aos bancos emprestarem grandes montantes a longos prazos com taxas de juro mais baixas.
Hipoteca voluntária
É a hipoteca que o cliente aceita livremente ao assinar o contrato de crédito habitação. É a forma mais comum e está regulada no Código Civil português.
Hipoteca legal
É constituída automaticamente por lei em situações específicas, como para garantir o pagamento de IMT ou outras obrigações fiscais sobre o imóvel.
Garantia real vs pessoal
Ao contrário do fiador (garantia pessoal), a hipoteca recai sobre o imóvel e não sobre o património geral de uma pessoa. O banco não pode executar outros bens seus além da casa hipotecada — exceto se o valor da venda não cobrir a dívida total.
Como funciona a hipoteca no dia a dia
Quando compra casa com crédito habitação, a hipoteca é registada na Conservatória do Registo Predial no mesmo dia da escritura. A partir desse momento:
- O imóvel fica “onerado” — não pode ser vendido sem autorização do banco (ou sem liquidar o crédito)
- O banco tem prioridade sobre outros credores se houver incumprimento
- Se vender a casa, a hipoteca é cancelada automaticamente após o pagamento total do empréstimo
Exemplo prático
A Maria compra uma casa por 200.000 € com um crédito de 170.000 €. O banco regista uma hipoteca de 170.000 € sobre o imóvel. Se a Maria vender a casa por 250.000 € passados 5 anos, os primeiros ~150.000 € (saldo em dívida) vão para o banco liquidar o crédito. Os restantes ~100.000 € são para a Maria.
Hipoteca vs penhora
É comum confundir hipoteca com penhora, mas são coisas diferentes:
| Conceito | Origem | Consequência |
|---|---|---|
| Hipoteca | Acordo voluntário no contrato de crédito | Dá ao banco prioridade na venda em caso de incumprimento |
| Penhora | Ordem judicial por dívidas (não só ao banco) | O tribunal pode ordenar a venda para pagar qualquer credor |
A hipoteca é um direito contratual; a penhora é uma medida judicial.
O que acontece em caso de incumprimento?
Se deixar de pagar as prestações:
- O banco envia notificações e pode ativar o PERSI (procedimento extrajudicial de regularização)
- Se não houver acordo, o banco avança para tribunal
- O tribunal pode ordenar a venda executiva do imóvel
- O valor da venda paga primeiro ao banco (até ao montante da dívida)
- Se sobrar dinheiro, é devolvido ao cliente
- Se faltar dinheiro, o cliente continua a dever a diferença
Cancelamento da hipoteca
Quando termina de pagar o crédito, a hipoteca não desaparece automaticamente. É necessário:
- Solicitar ao banco um **distrate** (documento que comprova o pagamento total)
- Levar o distrate à **Conservatória do Registo Predial** para cancelar o registo da hipoteca
- Guardar o comprovativo de cancelamento — é a prova de que a casa está totalmente livre de ónus