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O LTV (Loan-to-Value) é o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel, expresso em percentagem. É um dos indicadores mais importantes para os bancos na hora de aprovar um crédito habitação e definir o spread. Quanto mais baixo for o LTV, menor é o risco para o banco — e melhores condições consegue negociar.
Como se calcula o LTV?
A fórmula é simples, mas tem um detalhe importante: o valor usado no cálculo é o menor entre o valor de aquisição (preço de compra) e o valor da avaliação bancária.
🧾 Fórmula do LTV:
LTV = (Montante do Empréstimo ÷ Valor do Imóvel) × 100
O “Valor do Imóvel” = o menor entre o preço de compra e a avaliação do banco.
| Cenário | Preço de compra | Avaliação bancária | Empréstimo pedido | LTV real | Consequência |
|---|---|---|---|---|---|
| Compra abaixo da avaliação | 180.000 € | 200.000 € | 162.000 € | 90% (162k ÷ 180k) | O banco usa o preço de compra, não a avaliação |
| Compra acima da avaliação | 200.000 € | 180.000 € | 153.000 € | 85% (153k ÷ 180k) | O banco usa a avaliação — precisa de mais entrada |
| Compra alinhada com avaliação | 200.000 € | 200.000 € | 160.000 € | 80% | Cenário ideal: LTV confortável |
Porque o LTV é determinante no spread
Menos LTV = Menos risco = Melhor spread
Os bancos associam um LTV baixo a um cliente com capacidade financeira sólida. Um comprador que dá 40% de entrada (LTV 60%) é visto como muito menos arriscado do que um que dá apenas 10% (LTV 90%). Esta diferença traduz-se em spreads mais competitivos — a diferença pode ser de 0,3% a 0,5%.
Impacto real no custo do crédito
Num crédito de 150.000 € a 30 anos, uma redução de 0,3% no spread (de 1,1% para 0,8%) poupa cerca de 7.400 € em juros ao longo do contrato. É o retorno direto de ter conseguido juntar uma entrada maior e reduzir o LTV.
LTV como critério de aprovação
Com um LTV superior a 90%, muitos bancos recusam o crédito ou exigem fiadores adicionais. Com LTV entre 80% e 90%, a aprovação é possível mas o spread será mais elevado. Abaixo de 80%, as portas abrem-se e o poder negocial muda para o seu lado.
Checklist: como preparar-se para um LTV baixo
- Calculei o LTV máximo que consigo suportar — e sei que cada 10% a menos no LTV melhora significativamente as condições
- Tenho uma entrada de pelo menos 15% a 20% do valor do imóvel, mais uma margem para impostos e escritura
- Pedi uma pré-avaliação informal ao banco ou mediador para ter uma estimativa realista do valor de avaliação
- Sei que o banco usa o menor valor entre preço de compra e avaliação — e estou preparado para ajustar a entrada se necessário
- Considerei pedir menos do que o máximo que o banco aprova — um LTV mais baixo dá-me melhores condições e prestações mais confortáveis
Conclusão
O LTV não é apenas uma sigla técnica — é o termómetro que determina as condições do seu crédito habitação. Um LTV abaixo de 80% abre a porta aos melhores spreads e à aprovação mais rápida. Um LTV acima de 90% fecha portas e encarece tudo. A melhor estratégia? Juntar a maior entrada possível e manter o LTV na casa dos 70% a 80%. O esforço de poupar mais alguns meses para a entrada compensa largamente nos 30 ou 40 anos seguintes do empréstimo.